Hai finalmente la fortuna di avere un po’ di liquidità e hai pensato di chiudere anticipatamente il mutuo sulla tua casa.
Sai come fare? Ma soprattutto, sei proprio sicuro che ti convenga farlo?
Sicuramente dal punto di vista psicologico, pensare di non avere più debiti è un vero toccasana, ma dal punto di vista finanziario la situazione è un po’ diversa.
Potrebbe risultare un’operazione conveniente, ma bisogna sempre riflettere approfonditamente prima di prendere questa decisione, poiché recedere un mutuo anticipatamente non è sempre vantaggioso.
Abbiamo chiesto consiglio a diversi esperti, tra cui gli agenti immobiliari di Trieste di Studio Immobiliare 84 e abbiamo analizzato con loro l’estinzione anticipata dei mutui e i vari pro e contro.
Estinzione anticipata: di cosa stiamo parlando?
In realtà si tratta di una procedura molto semplice, il nome parla da solo: l’estinzione anticipata del mutuo è il versamento di una liquidità che ti permette sostanzialmente di rimborsare alla banca l’importo prima della scadenza da contratto.
Questo solitamente capita quando una persona ha la fortuna di avere accesso a una liquidità imprevista che quindi decide subito di utilizzare per saldare i debiti. Ma come detto in precedenza non sempre questa è una buona idea e in questo articolo ti spiegheremo perché.
Ma prima di tutto, bisogna sottolineare come sia possibile effettuare questa procedura in due maniere: estinzione parziale o estinzione completa. Infatti, non si deve per forza versare l’intera somma, ma si può benissimo consegnare anche solo una percentuale dell’intero debito residuo.
Estinzione parziale mutuo
Anche in questo caso il nome stesso della procedura ci aiuta: l’estinzione parziale del mutuo è il procedimento che prevede il versamento alla banca di una somma (minore dell’intero mutuo) che sarà sottratta poi dal debito residuo.
Questa estinzione parziale incide proporzionalmente sulle rate, tranne in alcuni casi specifici (ovvero quando il contratto prevede la possibilità di mantenere la stessa rata accorciando la durata del rimborso).
Estinguere mutuo completamente e in anticipo
Con questo sistema invece, a differenza dell’estinzione parziale, il finanziamento viene chiuso definitivamente e il debito residuo estinto in un’unica volta.
In determinate situazioni, che analizzeremo in seguito nell’articolo, questo procedimento richiede anche il pagamento della penale. Mentre ci sono alcune spese aggiuntive che non si possono evitare come quelle amministrative e il pagamento degli interessi maturati nel periodo tra il versamento dell’ultima rata e l’effettiva estinzione del mutuo: questi vengono chiamati ‘dietimi giornalieri’.
Penale estinzione mutuo
L’estinzione anticipata prevede ovviamente alcuni benefici, come ad esempio la necessità di versare solo gli interessi maturati fino al momento di suddetta estinzione. Però è sempre importante riflettere bene prima di prendere questa decisione. Uno degli aspetti da non sottovalutare è quello delle penali.
Nel caso di estinzione anticipata di mutui ipotecari la banca non pretende il pagamento di penali. Mentre in situazioni che concernono altri tipi di finanziamenti vengono previste alcune somme extra da versare.
Secondo la Legge Bersani e la normativa di riferimento l’estinzione del mutuo anticipata per l’acquisto di immobili da parte di persone fisiche e per la loro ristrutturazione non prevede alcuna penale se il finanziamento è stato sottoscritto a partire dal febbraio 2007. Mentre per i mutui stipulati prima di aprile 2007, sono previste alcune somme da pagare.
Quindi nel momento in cui si prende in considerazione l’estinzione anticipata bisogna calcolare l’entità della penale e confrontarla con gli interessi residui presenti nel piano di ammortamento. Se la somma degli interessi mancanti da versare è minore della penale allora è evidente che non conviene estinguere il mutuo.
Estinguere mutuo dopo qualche anno: conviene?
Se hai acceso già da un po’ di tempo al tuo mutuo significa che per i primi anni hai pagato prevalentemente interessi e poco capitale.
Nel momento in cui si prende in considerazione l’estinzione anticipata bisogna analizzare bene il piano di ammortamento (lo si può richiedere alla banca): se la rata ha una buona parte di capitale, allora non c’è convenienza.
Piuttosto sarebbe più vantaggioso investire la liquidità in qualche altro modo. Gli esperti di Studio Immobiliare 84 in questi casi consigliano di acquistare un immobile in grado di rendere somme anche superiori agli interessi del mutuo.
Un’opzione che pochi sanno e prendono in considerazione, ma che in questo momento di mercato, dove i tassi di interesse sono al minimo storico, è sicuramente vantaggiosa: in altre parole si tratta di investire pagando poco il denaro prestato.
